7月的房价数据公布之后，很多人的第一反应并不是“上涨了还是下跌了”，而是——这房价又要开始“演”了？
一方面新房的价格仍然在上涨，另一方面二手房的价格则在小幅下降。
表面上看是房地产市场的确复苏了，可实际上，却没有完全恢复。说白了，楼市现在最明显的特征就两个字：分化。
01、新房继续上涨，二手房在磨
根据中指研究院8月1日发布的数据，7月全国一百个城市的二手房市场上，新房均价是17229元/平方米，相比上个月增长了0.26个百分点；二手房均价为12584元/平方米，比上个月下降了0.44个百分点。
这个数据一摆出来，意思就很清楚了：新房和二手房，完全不是一回事。
新房方面，上海、深圳、杭州、成都、合肥等地也有多处优质房源上市，其中一些地段佳、品质高的楼盘受到市场的欢迎。因此，百城新房均价依然保持结构性上涨的趋势。
但是这“涨”是不全面的，只有一些好的房子在支撑着它。如果你去看了大多数普通的项目的话，价格也没有那么硬。
二手房方面就更加实际了。
重点城市的成交量确实有所上升，但是房价仍然处于微调之中。北京7月份二手房网签量为14037套，比去年同期增长了9.8%，而上海二手房网签量达到了23078套，同比增长了19%。
成交是有，热度也是有的，但是价格却没办法一下子站稳。
这就像是一桌子菜，虽然摆得很有气氛，但是真正能够填饱肚子的还是那几道硬菜。楼市也是如此，局部好转并不能说明整体形势好转。
02、为啥说房价又开了个“大玩笑”？
因此人们普遍认为，一旦政策放松、市场活跃起来之后，房价就会随之上涨。但是从目前的情况来看，并不简单。
新房价格上涨的原因是优质的项目集中入市了，产品的质量好、地段佳、设施齐全，买的人就多了。
但是二手房不同，挂牌的数量还在，买家更加慎重，所以房价很难一下子就上涨。
这就形成了一个很有趣的现象：大家都说市场回暖了，但是从感觉上来看，大多数人的购房意愿并没有因此而增加；想要出售房产的人，则发现房价很难接受。
因此这次房价给人的印象，就是一场典型的“大玩笑”，表面看起来很热闹，但是实际冷暖差别很大；虽然有了一些起色，但是落到每一个人身上，感觉却不一样。
03、当前的房地产市场，不是“涨”或者“跌”，而是分化
根据今年的情况来看，二手房、新房市场的整体情况还是不错的，价格也相对平稳，但是市场复苏的过程中仍然存在很多不确定因素。
最核心的地方就是：“分化”越来越严重了。
一线和强二线城市的中心地段、优质产品、名校学区、完善配套设施的房子，抗风险的能力比较强；而一般地段、一般品质、位置偏远、设施简陋的项目就不那么受欢迎了。
同样的房子，有的开盘就被人抢光了，而有的则要等上好几个月才有人来问；同样的二手房，有的几天之内就能成交，有的却要挂上几个月都没有人问。
这样的差距会越来越大，并不会缩小。
中指院也表示，7月份上海、北京、杭州等地优质地块的竞争仍然很激烈，未来的这些新盘入市后将会对新房市场起到一定的托底作用。
但是新房销售的整体情况还是会继续筑底修复，在不同的城市和不同的项目之间会存在较大的差异。
04、“稳定房地产市场”这句话，分量不轻
7月30日召开的中共中央政治局会议中，已经提到要保持房地产市场的稳定。
这几个字的意思就是，后面的走势已经很明显了：楼市不会再出现暴涨暴跌的情况，只会平稳发展。
稳的是什么？稳定的交易量、稳定的情绪、稳定的市场价格、稳定的投资者心态。
严跃进也表示，这样的说法很明确，各地要继续把稳住房地产市场当作一项重要工作来抓。说得简单一些就是现在不是看谁能涨得多快了，而是看谁能把市场撑起来。
曹晶晶的观点也是一致的。
全年政策主线就是“稳定房地产市场”，短期之内最重要的任务就是加快已经出台的各项政策落实到位，比如加大住房消费的支持力度、盘活存量的土地和商品房等等。
那么这就意味着什么呢？表明政策方面不会轻易放松，但是也不会采取简单的刺激措施。之后就只能靠慢慢修复了。
05、接下来，二手房可能比新房更热闹
把目光放至第三季度的话，新房继续筑底、二手房市场活跃度更高。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇认为，今年第三季度的新房、二手房市场大概率仍然会处于止跌回升的状态。
二手房市场的活跃程度更大一些，新房市场也会有局部的支撑，但是整个大势仍然是稳定的。
为什么二手房市场更加活跃呢？
一方面，低价位可以吸引到一部分刚性需求以及部分的投资客；另一方面，如果挂牌量出现上升或者持平的趋势的话，那么对于房价稳定的预期也会得到加强。
再者就是之前观望的人也开始行动了，成交自然也就有了一定的支持。
新房方面，“好房子”的重点城市仍然能够卖得很好。
特别是由于城市更新而产生的旧改和置换需求也将会对新房市场起到一定的推动作用。
也就是说，改善型的需求仍然存在，好的项目还有可能获得机会，但是普通的项目就不必抱太大希望了。
写在最后：
7月份房价数据出来之后，最明显的感觉是：房地产市场并没有人们想象中的那样简单，也不像大家所担心的那样糟糕。
新房局部有所回升，二手房仍然处于底部阶段；成交量有所上升，但是房价并没有出现整体上涨的情况；政府采取措施来稳定市场，但是市场还是存在一定的差异性。
把上面提到的所有内容都放在一起的话，这就是目前房地产市场的实际情况了。
因此不要再用涨和跌来代表整个市场的状况了。要关注的是哪些城市在恢复、哪些项目在上涨、哪些房屋可以抵御市场的起伏。
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